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伦敦房市交易放缓 购房者转向郊区价格洼地

缪琦在全球投资者的印象中,伦敦的房地产市场一直是一个“避风港”。但最

  缪琦

  在全球投资者的印象中,伦敦的房地产市场一直是一个“避风港”。但最近,越来越多的分析师开始发出警告,随着价格的飙升,一场房价的自由落体运动随时可能发生。

  郊区反哺市中心

  近期伦敦房地产市场的确出现了放缓迹象。但是,这种放缓主要反映在交易量的下降,而不是全面的价格下跌。销量的回落其实符合普遍预期,因为自今年4月1日起,英国政府实施了对购买者征收印花税的新政,不少人抢在新政之前完成了交易,自然而然地,新政施行后,市场便出现了回落。

  令人担忧的是,如果市场失灵,焦虑的卖房者和中介机构可能会开始大面积抛售,从而引发房价螺旋式下降。

  目前的伦敦房地产市场似乎呈现出热情从郊区反哺市中心的趋势。

  英国房地产专业机构皇家特许测量师学会(RICS)首席经济学家鲁宾森(SimonRubinsohn)认为,对购房者来说,关键的问题仍然是资金的来源(全款或按揭贷款)和价格水平,“这也解释了为什么房价较便宜的东区市场现在吸引了最高的关注度”。

  汉普顿斯国际住房研究机构总监厄雷(FionnualaEarley)也表示,在房价便宜的一些边缘地区,比如伦敦西南郊的汉默史密斯(Hammersmith)以西以及沃平(Wapping)以东地区,目前房地产市场却是最活跃的。由于这些地方的房价启动得比较晚,因此新增印花税对它们产生的影响比较小,再加上逐渐提升的名气和未来的增长潜力,这些地方的投资价值会不断增强。

  哪里的情况最糟?

  全球经济的疲软和汇率的波动,以及针对投资购房者的收紧政策,都成为伦敦房市降温的关键原因。最近包括脱欧公投等事态的发展严重影响了国际投资者的买房动力,这个群体中支撑伦敦房市的重要力量正在逃离。英国政府关于打击腐败和增加财产透明度的呼吁和举动也将会令伦敦在国际买家心中的吸引力进一步减弱。

  与此同时,英国印花税的大幅改革也打击了国际买家的积极性。这种影响在2015年就已出现。汉普顿斯国际住房研究机构提供给英国《金融时报》的数据显示,2014年前三季度,在高档住房购房者中,亚洲买家占26%,但这一比例在2015年同期下降至6%,其中,中国买家的比例从9%下降至3%。另外,俄罗斯买家从7%降至1%。

  不过,根据房源平台居外网2015年第四季度发布的数据,中国人对伦敦房源的查询量比2014年同期增加了69.5%。

  居外网英国及欧洲总监莫瑞斯(BernieMorris)对《第一财经日报》记者表示,虽然由于人民币对英镑贬值以及印花税等影响,2015年亚洲买家在伦敦豪宅的交易量有所下降,但中国买家对于伦敦及其他地区新建公寓的兴趣有增无减。除了500万英镑以上的伦敦高档豪宅外,中国买家还对伦敦及其他城市售价150万英镑以下的公寓以及用于出租的学生公寓青睐有加。

  “脱欧”影响多大?

  除了上文提到的因素以外,英国“脱欧”公投对于伦敦房市的影响若隐若现。用Propcision联合创始人里奇(MichelleRicci)的话来说,英国政府竟然没有意识到“脱欧”公投必然会抑制当地住房市场的发展,使得任何税制改革都不起作用。

  事实上,分析师达成共识的一点是,“脱欧”可能引发的最坏后果就是未来几年里房价的不确定性加剧。但以少量优势选择“留欧”的公投结果也仍然是有害的,因为它同样会导致房价的不确定。

  总体来说,即将到来的“脱欧”公投对数据的影响相对温和。仲量联行住宅研究部主管查利斯(AdamChallis)表示,主流的住宅市场并没有广泛受到“脱欧”公投的影响,但脱离欧盟的风险正受到越来越多的关注。